Коммуналка Что делать с соседом, если он не соглашается менять стояк?

Александр Александрович Киндаев

Заместитель начальника Госжилстройтехинспекции Пензенской области

Я | 04.05.2018 18:46

Как повлиять на жителя первого этажа, если он не соглашается менять стояк? Живем в пятиэтажном доме, трубы старые, им лет по 40. Собрали деньги, договорились с мастерами, а этот человек передумал. Как нам быть? Как воздействовать? Есть какая-то управа на законодательном уровне? Председатель нашего ЖСК также не может повлиять.

Здравствуйте. В соответствии с пунктом 5 части1 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в том числе за систему отопления, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Пунктом 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290предусмотрены общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах.

Таким образом, при необходимости проведения ремонтных работ по замене общего имущества МКД (общие стояки ХГВС, ЦО, канализации), в случае непредоставления доступа собственников помещений к общему имуществу, управляющая организация. ЖСК, ТСЖ вправе обратиться в судебные органы.

Сосед меняет стояк отопления

Соседи в России всегда были не просто жильцами, делящими подъезд и лестничную клетку. Они могли становиться как ближе родственников, так и злее врагов. То ли коммунальное наследие тому виной, то ли широта русской души — не слишком важно.

Смысл имеет тот факт, что конфликтные ситуации между соседями, увы, скорее норма, чем исключение. И понятно, если речь идет о музыке среди ночи, ремонте в квартире воскресным утром или грязи в подъезде.

Иногда конфликт возникает из-за вещей, которые очевидно идут во благо всем жильцам. Например, при капитальном ремонте дома.

Что делать, если соседи отказываются от плановой замены стояков — расскажем в статье.

Что и кому принадлежит в многоквартирном доме — права и обязанности жильцов

Имущественные отношения жителей многоэтажек регулируются Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (свежая редакция — от 23.11.2019 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. »

В документе четко прописано, что именно не является частной собственностью владельца квартиры, а относится к общедомовому имуществу.

Это внутридомовые системы водоснабжения (горячего и холодного), в которые входят:

— Ответвления от стояков до первого отключающего устройства.

— Сами отключающие устройства.

— Приборы учета холодной и горячей воды.

— Первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки.

— Иное оборудование на этих сетях.

Все это прописано в статье 1, пункте 5.

Вывод очевиден: стояки водоснабжения — не частная собственность! Это общедомовое имущество, расположенное на территории квартир собственников жилья. Поэтому ответственность за их исправность несет Управляющая компания (или иная уполномоченная организация).

Согласно тому же Постановлению, общедомовое имущество должно содержаться в состоянии готовности для предоставления коммунальных услуг. То есть быть способным обеспечивать водой жильцов дома.

Управляющая компания дважды в год проводит проверку и профилактику коммуникаций. При необходимости их ремонтирует.

Однако полностью ответственность с жильцов не снимается. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года определяет обязанности собственника: поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Получается паритет: собственник не может делать, что в голову взбредет, а УК обязуется содержать коммуникации в исправном состоянии.

А теперь к правовому казусу, разбираемому в статье.

КОГДА ПРОИЗВОДИТСЯ ЗАМЕНА СТОЯКОВ

Здесь возможны два варианта, каждый из которых имеет свою нормативную базу.

1. Замена при капитальном ремонте.

Причины — истекающий срок эксплуатации водопровода, аварийное состояние или плановая замена без каких-либо показаний.

Ремонт за счет государства (на самом деле — за счет ваших взносов на капремонт) — дело хорошее, но может затянуться. В том числе, по вине строптивых жильцов, не пускающих сотрудников УК в квартиру.

Здесь стоит знать следующий принцип: Согласно статьям 44 и 46 ЖК РФ, капитальный ремонт многоквартирного дома возможен, если 2/3 голосов от общего числа жильцов высказались в пользу его проведения.

Но принципы демократии не всегда работают даже в рамках одного подъезда. Помешать процедуре ремонта способны 1 или 2 квартиры (по технологии, каждый этап замены стояка затрагивает три квартиры).

Вот что следует сделать:

Шаг 1. Попробовать договориться.

Если нужны весомые аргументы, сослаться на:
— Конституцию РФ, статью 17, ч.3. «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».
— «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», где указано, что собственники жилья обязаны следить за состоянием всех коммуникаций и оборудования, своевременно осуществлять ремонт и восстановительные работы.

Шаг 2. Обратиться в Управляющую компанию.

Сначала попросите вразумить соседей «без протокола». Если не вняли, то составляется письменное прошение об обращении УК в суд для обеспечения доступа к коммуникациям. Вы вправе отслеживать действия УК и требовать отчета о состоянии дел. Спустя 5 дней после регистрации прошения представители УК должны рассказать собственникам жилья о том, подан ли был иск в суд, на каком этапе находится его рассмотрение.

УК могут реагировать неспешно. Это неприятно, если ремонт уже начат, и половина подъезда в разобранном состоянии.

На Управляющую тоже найдется управа — жалоба в Жилищную инспекцию.

Если УК честно обратились в суд, то возможны два варианта:

— Суд вынесет положительное решение и обяжет собственника открыть доступ. Однако придется ждать, когда решение вступит в силу, а это опять же потерянное время.

— Суд, согласно статье 212, ч.2 ГПК РФ, может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения.

Это случай, когда коммуникации в аварийном состоянии или отказ от замены грозит затоплением квартиры кого-либо из жильцов. Здесь на помощь специалистам УК приходят судебные приставы.

Бывают и менее правовые способы — перекрыть воду во всем доме. Но в этом случае страдать будут не только бунтари.

2. Замена стояка по личной инициативе.

Заменить стояк можно во время ремонта квартиры, если согласовать это с УК и соседями. Это актуально для старого жилого фонда.

Тут тоже лучший вариант — договориться с соседями полюбовно. Если не получится, то ваши дизайнерские задумки не будут правовым основанием для получения доступа в квартиру соседей.

А вот если стояк и коммуникации в аварийном состоянии и держатся только на герметике для труб, закон на вашей стороне.

Во-первых, можно требовать замены от Управляющей компании. Основываясь на Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Во-вторых, замена собственными силами проводится также по согласованию с УК. Замена стояков квалифицируется как переустройство (ст.25, ч.1. ЖК РФ) и требует внесения соответствующих изменений в техпаспорт квартиры.

Но просим соблюдать аккуратность.

НЕЗАКОННАЯ ЗАМЕНА СТОЯКА может привести:

• К аварийной ситуации (необходимо учитывать степень изношенности общедомового имущества, стабильность системы, материал стояков в доме, возможные перепады давления и температуры)

• К серьезным материальным потерям, в случае если авария произойдет по вине собственника, менявшего коммуникации без разрешения. Он должен будет оплатить восстановление водоснабжения и компенсировать ущерб всем пострадавшим.

• К проблемам с продажей квартиры. Несоответствие техпаспорта реальной планировке и устройству квартиры повлечет снижение рыночной цены и недовольство покупателей.

Живя в многоквартирном доме, помните о своих правах и обязанностях. Их соблюдение и исполнение — своевременное, корректное, законное — прямой и самый простой путь к порядку и спокойной жизни.

Если вам удалось договориться с соседями или получить юридическое право на замену стояка, не забудьте воспользоваться уплотнительными материалами и базой знаний нашей компании.

Последствия отказа собственника заменить общий стояк в МКД

Краткое содержание:

Собственно говоря, рано или поздно, но в любом доме начинается ремонт. И одним из его этапов является замена общего стояка трубопровода. Вроде бы ничего необычного.

Как ни странно, достаточно часто среди всех жильцов подъезда находится этакий «оппортунист», а иногда и не один, заявляющий, что он не будет менять стояк в своей квартире, или просто не открывающий дверь рабочим и представителям управляющей компании.

И дело здесь часто не в желании противопоставить себя остальным жильцам. Частенько такое случается по банальной причине: люди только что сделали дорогой евроремонт, установили сантехнические лючки, уложили плитку или другой дорогой отделочный материал, а тут придется все это ломать. И жильцы отказываются кого-либо допускать к своему участку стояка.

Стояк — общедомовое имущество

Однако далеко не все отказывающиеся понимают последствия такового шага. Все дело в том, что даже в приватизированной квартире не все принадлежит ее владельцам. Помимо имущества внутриквартирного, принадлежащего владельцам жилплощади, существует такое понятие, как «общедомовое имущество». И вот оно-то владельцам квартиры как раз и не принадлежит.

К общедомовому имуществу в частности относятся:

• стояк отопления,
• стояк водоснабжения,
• стояк канализации.

Они используются всеми квартирами через которые проходят, и потому их участки не могут быть переданы в частную собственность владельцам отдельных квартир.

И вот по отношению к общедомовому имуществу заявления таких «оппортунистов» в стиле «мой дом – моя крепость, кого хочу, того пускаю» не имеют никакой законной силы.

Следовательно, отказ в допуске к общедомовому имуществу рабочих с целю ремонта или замены, – это не что иное, как нарушение закона (пунктов 10–12 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). А нарушение закона всегда влечет за собой определенные последствия.

Последствия отказа

1. Обязание через суд

Согласно пункту 85 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»:

а) исполнитель направляет потребителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения, или вручает под поспись письменное извещение с предложением сообщить об удобных для потребителя дате (датах) и времени допуска исполнителя для совершения проверки и разъяснением последствий бездействия потребителя или его отказа в допуске исполнителя к приборам учета;

б) потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения указанного извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, об удобных для потребителя дате (датах) и времени в течение последующих 10 календарных дней, когда потребитель может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение для проведения проверки. Если потребитель не может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое помещение по причине временного отсутствия, то он обязан сообщить исполнителю об иных возможных дате (датах) и времени допуска для проведения проверки;

Проще говоря, если управляющая компания в соответствии с законом заранее уведомила владельца квартиры о дате проведения работ, а тот, получив данное уведомление, не сообщил о том, что по уважительной причине он не может в этот день обеспечить доступ, а просто отказался допускать рабочих и представителей УК к общедомовому имуществу, то представители управляющей компании составляют «Акт об отказе в доступе в жилье».

После этого УК подает на владельца квартиры исковое заявление в суд, которое, как показывает судебная практика, практически всегда решается в пользу управляющей компании.

После того как решение суда вступит в законную силу, представители УК вместе с судебными приставами проходят в квартиру, уже не интересуясь мнением владельца.

Мало того, на проигравшую сторону (т.е. на владельца жилья), накладывается обязанность компенсировать УК все судебные издержки, а также обязанность выплаты исполнительского сбора в пользу приставов. Общая сумма может достигать 10 000 рублей. Но и это еще не все неприятности.

2. Обеспечение доступа к стояку (демонтаж препятствий)

Учитывая тот факт, что владелец недвижимости обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу, разбор всего того, что было установлено при дорогом ремонте и мешает доступу (короба, плитка, сантехнические лючки, дизайнерские перегородки, и т.п.) ему придется сделать за собственный счет.
Причем, требование об обеспечении доступа будет содержаться в решении суда. Но и это еще не все…

3. Ответственность за аварию

Если по вине владельца недвижимости, отказавшегося пустить рабочих к общедомовому имуществу, произойдет какая-либо авария и пострадает имущество других жильцов, то управляющая компания не будет нести за нее ответственность.

Единственный момент: представителям управляющей компании необходимо будет доказать несколько фактов. А именно:

а) что собственник был надлежащим образом уведомлен о необходимости замены труб в его квартире;
б) в согласованное время он не пустил представителей управляющей организации в квартиру;
в) причиной аварии действительно стал прорыв трубы в той части, которая относится к квартире ответчика.

Поэтому прежде чем не пускать в квартиру сотрудников УК, следует тщательно взвесить возможные последствия своего отказа.