Батареи в квартире. Кому они принадлежат? Первая часть эпопеи

Краткое содержание:

Уважаемые судари и сударыни планеты Девятьтрикола! И снова здравствуйте!

Сегодня я вам представляю очередной курс юридического ликбеза на тему: «Батареи (радиаторы, конвекторы) в квартире. Кому они принадлежат?».

И заодно поведаю свою историю о том, как я пыталась заставить УК поставить мне новые батареи и что из этого вышло.

Я заметила, что многие из вас находятся в заблуждении относительно того, что батареи не относятся к общедомовому имуществу. И с пеной у рта доказывают мне, что батареи в квартире – это частная собственность и бремя ремонта или замены ее лежит на собственнике.

Я докажу вам обратное

Во-первых, давайте посмотрим, что говорит об этом Жилищный кодекс РФ, который содержит положения о том, что стены, крыша и транзитные коммуникации (в том числе и батареи) являются общедомовым имуществом. А это значит, что материальная ответственность за их состояние ложится на плечи управляющей компании, обслуживающей дом.

Во-вторых, Минстрой РФ выпустил разъяснительное письмо №9506-АЧ/04 от 01.04.2016 года “По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов”.

Так, министерство ссылается на п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491 от 13.08.2006), согласно которым к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.

Также ведомство в своём письме ссылается на п. 6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.

Верховный Суд РФ в своём заключении ссылается на пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества, в котором также говорится о включении в состав общего имущества МКД механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений, которое обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Аналогичная норма содержится и в п. 5 Правил содержания общего имущества. Она утверждает факт, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы вместе со стояками и ответвлениями от них до первого отключающего устройства, ОДПУ, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.
Все эти вместе взятые пункты Правил во взаимосвязи с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ дают основания полагать, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД могут быть включены только те обогревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры.

Радиаторы отопления, установленные в квартирах собственников помещений в МКД, имеющие отключающие устройства на ответвлениях от стояков внутридомовой отопительной системы, которые обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), не входят в состав общего имущества в МКД.

А вот если батарея монолитно встроена в систему отопления дома, и нет запорного крана, чтобы отключить ее, она относится к общедомовому имуществу. Эта позиция официально подтверждена Верховным судом РФ (определение от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ 09-725) и Минстроем (письмо от 1 апреля 2016 г. № 506-АЧ/04).

Я зацепилась за эту формулировку, так как конвекторы в моей квартире закреплены монолитно, на них отсутствует запорное устройство, и написала заявление в УК с описанием вышеперечисленных пунктов и просила заменить мне батареи за счет УК. В феврале этого года я даже обратилась к депутату Заксобрания Красноярского края Марине Ивановне Добровольской. На ее просьбу урегулировать вопрос с теплом в моей квартире после этого ко мне приходил инженер, измерял прибором стояки и как я ни просила измерить температуру конвекторов – ни в какую. Во второй визит он пришел с большим термометром. Измерил температуру во всех комнатах и показал мне, показывало 22,5 при уличной температуре минус 15. В акте написал 23, я своей рукой дописала 22,5. Мне не повезло (или повезло), что зима теплая была. И еще я заметила, что перед приходом инженера или слесаря по вызову, слесаря первым делом идут зачем то в подвал, а потом идут ко мне. Я подозреваю, что они там подкручивали температуру.

В ответ мне пришел ответ, что запорное устройство в моей квартире отсутствует, но им требуется решение общего собрания нашего ТСЖ.

Тогда я готовлю иск в суд. Отправила копию иска в УК. Но дело застопорилось из-за госпошлины. Дело в том, что я не смогла оплатить ее через Сбербанк-онлайн, хотя раньше платила без проблем. Меня спросят, почему я не воспользовалась льготой (инвалид 1 гр. освобождается от уплаты госпошлины). (Здесь, обращаю ваше внимание, на то, что мне был дан знак свыше, не прошла госпошлина, значит не надо подавать иск. Многие из вас покрутят пальцем у виска, но прочтите далее и вы поймете, что я поступила правильно прислушавшись в этому знаку.) Поясняю: иск подавался от лица собственника – супруга, а я действовала по доверенности. А сам он не захотел ехать в банк платить госпошлину, И вообще, говорит, это долго, давай сами поставим, тем более батареи куплены.

Хозяин – барин. Тогда я снова пишу в управляйку, но уже с другим предложением. Я отказываюсь от иска, покупаю батареи за свой счет, а вы мне их ставите бесплатно.

Через несколько дней я получаю их согласие и просьбу назначить дату установки. Казалось бы, вот он финал. Но на деле не все так просто. После беседы моего супруга с инженером, мой тонус заметно снизился. Оказывается, бесплатно они поставят только свои конвекторы, а МОИ батареи – только платно.

Я звоню юристу УК и обрисовываю ситуацию, мол директор дала добро на бесплатную установку, а инженер говорит обратное. Мне обещали перезвонить.

Дело оказалось в инженерной системе стояка. Конвектор – отрезал старый, приварил новый, вот и вся работа. А чтобы поставить батарею там надо делать два ответвления для входа и выхода воды. Это дополнительная работа. И бесплатно эту работу делать не хотят.

«Что будем делать с батареями, возвращать?» – на что последовал категорический ответ: «Нет, конвекторы ставить не будем, а то поставим, а они греть не будут и опять начнется канитель по новой. Лучше заплатим 12 000 за установку». Я согласилась с его доводами, вспомнив холодные зимы.

А теперь, посмотрим на эту ситуацию с другой стороны. Подали мы иск, выиграли бы 100%, поскольку судебная практика имеется. Суд обязал бы управляйку заменить конвекторы бесплатно. И поставили бы новые конвекторы, и не факт, что они будут новые и будут греть. И время бы угробили зазря, и нервы.

Отсюда напрашивается вывод: за комфорт нужно платить из своего кармана.

Надеюсь, что моя информация поможет кому-то выиграть битву с УК. У меня есть еще информация, но она слишком большая, и я не стала ее сюда вставлять. Но если кому то будет нужно, я с радостью поделюсь ею.

Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов

Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.

При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.

Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.

Батареи отопления: имущество общедомовое или личное?

Коллаж Марии СМИРНОВОЙ

Внутриквартирные радиаторы отопления управляющие компании зачастую относят к имуществу соб­ственника. По словам одного из директоров УК Новочебоксарска, происходит это потому, что нет четкого законодательного определения. Так ли это на самом деле?

В апреле 2016 года Мин­строй РФ опубликовал письмо, в котором, ссылаясь на Жилищный кодекс, постановление Правительства РФ № 491 и решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года, разъяснил ситуацию по вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников МКД.

Общая система — общее имущество
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.
Также ведомство ссылается на п. 6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.
Верховный суд РФ дает заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу, только если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Получается, что если связать воедино все нормы законодательства, то это дает основание полагать, что в состав общего имущества соб­ственников помещений в МКД могут быть включены те обо­гревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, где нет вентилей.

Поставил вентиль — радиаторы твои
Вот и Минстрой РФ, взяв за основу решение Верховного суда РФ, нормы ст. 36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества соб­ственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.
Но сделал оговорку, что в соответствии с пп. “а” п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании. Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системы.

Суд объяснил, какие теплорадиаторы относятся к общему имуществу МКД

В Рязани областной суд отклонил апелляционную жалобу управляющей организации. УО пыталась оспорить решение предыдущего суда об обязании её заменить теплорадиаторы в квартире собственника. Суд счёл, что радиаторы относятся к общему имуществу дома, так как на них не установлены вентильные краны.

Согласно материалам дела, житель Рязанской области обращался в управляющую организацию с просьбой проверить тепловые радиаторы, установленные на кухне и в жилой комнате. Проверка установила, что радиаторы необходимо заменить. Однако управляющая организация отказала собственнику квартиры в замене радиаторов на том основании, что радиаторы отопления, установленные внутри квартиры, не относятся к общему имуществу дома.

Обратившись с жалобой в госжилинспекцию, собственник получил тот же ответ. Тогда гражданин обратился в суд. Суд установил, что в квартире собственника установлены теплорадиаторы без отключающих устройств. Это значит, что радиаторы являются частью общедомовой отопительной системы. Радиаторы такой конструкции предназначены не только для отопления конкретной квартиры, но и для транспортировки теплоэнергии в другие жилые помещения и не могут функционировать отдельно от всей системы.

Это значит, что теплорадиаторы, установленные в квартире истца, являются часть общего имущества многоквартирного дома и заменить их должна управляющая организация. Суд первой инстанции обязал УО заменить радиаторы, возместить истцу госпошлину и моральный вред. Компания попыталась оспорить решение суда. Однако апелляционный суд оставил предыдущее решение без изменений.

О том, что внутриквартирные радиаторы могут относиться к общему имуществу дома, Минстрой РФ заявил ещё в 2016 году, в разъяснительном письме, где ведомство ссылалось на постановление Правительства РФ от 13.08.06 № 491, которое утверждает Правила содержания общего имущества МКД. Согласно п. 2 Правил, к общему имуществу дома относится оборудование, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения многоквартирного дома.

В Письме №9506-АЧ/04 от 01.04.2016 года “По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов” Минстрой России попытался донести до управляющих организаций, являются ли квартирные радиаторы отопления общим или личным имуществом собственников.

Так, министерство ссылается на п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491 от 13.08.2006), согласно которым к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.

Также ведомство в своём письме ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.

Основываясь на вышеизложенном, ведомство приходит к выводу, что внутридомовая система отопления состоит из совокупности стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ теплоэнергии и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.