Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Как функционирует система отопления МКД

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательная база

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.10 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

Обслуживающие организации

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Заключение договора на ТО системы

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Виды работ по обслуживанию системы

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Какие существуют типы ремонтных работ

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Текущий ремонт

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;

Капитальный ремонт

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийный ремонт

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

Опрессовка системы отопления

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

Для чего промывается система отопления

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Разные способы промывки

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Что такое шайбирование системы

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Общедомовые приборы учета тепла

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

Сколько стоит обслуживание и кто его оплачивает

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Кто виновен в неисправности системы

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Границы ответственности между собственниками и УК

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Выводы

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

5 thoughts on “Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома”

Платим многовато за отопление, но старшийпо дому не хочет снижать температуру, утверждая, что другие жильцы мерзнут. Как решают такие проблемы?

Инициировать собрание жильцов и искать компромисс, выяснить причину, почему у одних жарко, а у других холодно и определить пути решения проблемы.

Наш дом находится почти в конце района, и мы каждую зиму мерзнем. В домах, которые ближе к тепловому пункту, зимой открыты окна. Получается, у них шайба не установлена?

Думаю, многое зависит от управляющей компании и домкома. Нам, к счастью, повезло, при любых проблемах с отоплением домком вызывает специалистов для своевременного выявления проблем.

Утверждение о том, что ремонтом батарей может заниматься только УК — не совсем корректное. Если батарея не является “проходной” и имеет отсекающую арматуру, то владелец квартиры имеет полное право производить ремонт самостоятельно или нанимать специалиста по своему усмотрению.

Новости ЖКХ

Каждый год в конце зимы и отопительного периода управляющие организации и ТСЖ готовятся к сезонному контролю состояния общего имущества МКД. В данной статье рассказываем о значении технического обследования общего имущества для УО и анализируем законодательную базу по теме.

Следить за состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и проводить его своевременный ремонт – основная обязанность всех управляющих МКД: как компаний, так и ТСЖ/ТСН и ЖСК/ЖК. Поэтому для них так важно проводить осмотры общего имущества: от их результатов зависит перечень работ и услуг на год, размер платы за жилое помещение.

Управляющие многоквартирными домами должны знать состав общего имущества в доме, периодичность проведения его осмотров и перечень действий, которые необходимо предпринять после получения результатов обследования. И главное – УО следует понимать и осознавать значение осмотров ОИ, что позволит не подходить к этим обязательным действиям формально. Осмотры общего имущества проводятся, чтобы:

1. вовремя выявить дефекты и повреждения элементов и систем дома, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также создают угрозу безопасности проживания в МКД;
2. установить причины повреждения общего имущества и принять меры по их устранению;
3. проконтролировать использование жителями дома помещений и элементов дома, в том числе зафиксировать нанесённый ими или третьими лицами вред общему имуществу.

Ещё одна причина для УО внимательно и неформально подходить к проведению осмотров ОИ – правильно установить и рассчитать степень изношенности конструкций и систем дома. От этого зависит, нужен ли таким элементам МКД текущий или капитальный ремонт, может ли дом быть признан аварийным и/или непригодным для проживания.

Если УО/ТСЖ всё знают о состоянии дома, то понимают, что нужно отремонтировать в первую очередь, к чему апеллировать на общем собрании собственников, если на него выносится вопрос об утверждении нового, более высокого, размера платы за содержание жилья или о необходимости провести капитальный ремонт. Также во время осмотров УО выявляет «слабые» места в доме, за содержание которых орган ГЖН может привлечь организацию к административной ответственности. Предупреждён – значит, вооружён. Вовремя принятые меры по устранению нарушений, ремонту дефектов и повреждений элементов общего имущества МКД иногда помогают управляющим организациям избежать штрафов (решение Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 310-АД18-1808).

Осмотры общего имущества регламентированы постановлениями Правительства РФ и Правилами № 170 Проведение осмотров общего имущества дома – основной инструмент управляющей организации для составления перечня работ и услуг на год, источник информации о состоянии всех элементов МКД. Поэтому важно своевременно и правильно проводить эти осмотры, ничего не забывая и не упуская. Для этого УО должна полностью владеть нормативной базой, которая так или иначе регулирует проведение осмотров ОИ. К таким документам относятся:

1. Жилищный кодекс РФ.
2. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 15.05.2013 № 416, от 03.04.2013 № 290.
3. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

При этом следует отметить, что Правила № 170 применяются в той части, которая не противоречит действующему законодательству, нормам указанных постановлений Правительства РФ. Об использовании Правил № 170 «по остаточному принципу» писал Минстрой РФ в письме от 24.05.2016 № 19304-ОГ/04: Постановления Правительства РФ и Правила № 170 позволяют управляющим организациям составить понимание о том, когда проводятся осмотры, кто входит в состав комиссии, какие элементы и системы должны быть проверены в ходе контроля, какие документы нужно составить по его итогам и как их использовать в работе по содержанию МКД.

Результаты осмотров общего имущества лежат в основе оценки изношенности элементов и систем дома Также есть ряд технических документов, которые позволяют определить состояние отдельных элементов и систем дома, чтобы установить уровень их изношенности и в общем состояние дома. Правда, все они полезны для практического применения.

Приказ Минстроя РФ от 05.08.2014 № 437/пр описывает принципы технического обследования всех объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения. В приказе Минстроя РФ от 21.08.2015 № 606/пр обозначены принципы технического обследования систем теплоснабжения.

Основным документом, который используется, например, муниципалитетами, при определении и расчёте износа конструкций и всего дома, является ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённый приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (Правила № 446). Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах документа.

Например: В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для: конструктивных элементов:

1. фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
2. отделки, обшивки и облицовки;
3. внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Правила № 446 не регламентируют только износ газового оборудования и лифтов (п. 1.8 Правил № 446), которые также входят в состав общего имущества МКД и их состояние должно оцениваться при обследовании изношенности дома.

Приведённое выше законодательство подразделяет осмотры общего имущества дома на несколько видов в зависимости от причины и времени проведения такого контроля:

1. Текущий, который может быть общим, когда проверяются все конструкции МКД и внешнее благоустройство, или же частичным, когда проводится контроль только отдельного элемента или помещения.
2. Сезонный, который, как правило, является основным для УО, ТСЖ и ЖСК. Проводится весной после окончания отопительного сезона и осенью, перед его началом.
3. Внеочередной осмотр происходит только в случаях аварий и чрезвычайных ситуаций в течение суток после стихийных бедствий, аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия их эксплуатации.

В осмотре общего имущества должны участвовать не только представители УО, ТСЖ или кооператива, но и другие заинтересованные стороны:

— специализированные организации (например, от поставщика газа),

— Совет МКД и собственники,

— специалисты из муниципалитета (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

Проводить проверку состояния общего имущества МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности: от фундаментов и подвалов к крыше и чердаку, по пути проводя ревизию стен и стыков. Затем проводится поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

В ходе полного и/или сезонного осмотра ОИ дома комиссия должна проверить:

1. фундамент;
2. кровли, своды, перекрытия, чердаки;
3. фасады, стенки, перегородки;
4. подвалы;
5. крыльца и козырьки;
6. лифтовое оборудование;
7. противопожарную систему;
8. вентиляцию и дымоходы;
9. ВДГО, ВДИС;
10. ОДПУ;
11. мусоропровод.

Также управляющим организациям не следует забывать о том, что к общему имуществу собственников в МКД могут относиться контейнерные площадки, элементы благоустройства и объекты, установленные на придомовой территории и входящие в состав ОИ: детские и спортивные площадки, освещение и другое.

За надлежащее содержание всех этих объектов несёт ответственность УО, следовательно, она должна проводить их осмотры для выявления дефектов и планирования ремонтных работ. Результаты осмотров ОИ дома фиксируются в актах, журналах и паспорте готовности дома к зиме — каждый осмотр должен быть задокументирован.

Во-первых, вся информация фиксируется в акте осмотра, в котором указываются полные сведения об осмотренном доме, составе комиссии, подробных результатах осмотра по каждому элементу из состава общего имущества. Акт подписывают все участники контрольных мероприятий. Все акты хранятся в составе технической документации на дом.

Во-вторых, данные об осмотре заносятся в журнал осмотров общего имущества МКД, где должны быть отражены выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Шаблон такого журнала приведён в приложении № 3 к Правилам № 170: В-третьих, информация фиксируется в паспорте готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период: там отражаются результаты осенних осмотров дома.

Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170, однако, на региональном уровне может быть принят свой шаблон. Также к результатам осмотра общего имущества дома относятся все сделанные в процессе контроля фото- и видеоматериалы. Их можно использовать для более подробного анализа дефектов, консультаций с экспертами и подрядчиками, на общем собрании собственников, при составлении перечня ремонтных работ на год.

Осмотры – основной инструмент для управляющих МКД в работе по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в доме. Только обследования ОИ помогут составить объективную картину состояния элементов и систем и правильно спланировать ремонтные работы. Как правило, все материалы про осмотры общего имущества носят общий характер, в шаблоны актов включены все внутридомовые конструктивные элементы и инженерные системы.