Как заменить батареи отопления в квартире, не нарушив закона

В числе часто задаваемых мне в последнее время вопросов, есть и такой: «вправе ли собственник квартиры самостоятельно заменить в ней батареи отопления, без согласований и разрешений?».

Как показывает практика, большинство граждан меняет батареи отопления (отопительные приборы) в своих квартирах самостоятельно, никого не спрашивая и не уведомляя, и соответственно не получая на это каких-либо разрешений. Отчасти это происходит потому, что на этот счет среди граждан распространено заблуждение, что в своей квартире собственник вправе делать все, что ему заблагорассудиться. При этом, играет свою роль и элементарное нежелание обслуживающих многоквартирные дома организаций проводить периодические осмотры жилых помещений в многоквартирных домах. Все вместе это и приводит к сложившейся в общем ситуации. Тем не менее, разрешение на замену батарей отопления получать все-таки надо. А в некоторых случаях, замена батарей отопления вообще может оказаться переустройством жилого помещения, со всеми вытекающими отсюда проблемами. В противном случае, самовольно заменившие отопительные приборы граждане, несут риск ответственности за свои действия. Какой? Это можно увидеть ниже. Но сначала поговорим о том, как соблюсти закон.

Согласно ч.1 ст.25 ЖК РФ, «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». (Далее все цитаты — курсивом). Таким образом, если в вашем техническом паспорте на квартиру отмечены батареи отопления, то их замена, не говоря уже о переносе на другое место, будет являться переустройством. А переустройство жилого помещения, согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, «проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения».

Для получения согласования в этом случае необходимо предоставить в местную администрацию следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;
• если квартира не в собственности, а в пользовании по договору соцнайма — то потребуются еще и согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя);
• если квартира является памятником архитектуры, истории или культуры или находится в доме, являющимся памятником архитектуры, истории или культуры, то потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства жилого помещения.

Технический паспорт и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры можно и не предоставлять – в этом случае местная администрация сама запросит их в уполномоченных органах, правда при этом вы потеряете массу времени. Не требуется предоставлять и правоустанавливающие документы на квартиру, если право собственности на нее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (юстиции).

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов заявителем. Согласование является основанием проведения переустройства жилого помещения. Отказ в согласовании можно обжаловать в суд.

Завершение переустройства жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Проведенное переустройство при отсутствии согласования будет являться самовольным, за что предусмотрены санкции. Статьей 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, предусмотрена административная ответственность за самовольное переустройство — административный штраф на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. При этом, собственник или наниматель квартиры, самовольно заменившие в своей квартире батареи отопления, обязаны будут привести все в прежнее состояние в установленный администрацией срок. Если же этого не произойдет, то суд по иску администрации может принять решение:

• в отношении собственника квартиры — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
• в отношении нанимателя квартиры по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние – статья 29 Жилищного кодекса РФ.

Самовольное переустройство можно попытаться узаконить в суде – согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, «на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Однако в этом случае все будет зависеть от заключения судебной технической экспертизы, которое совсем не обязательно будет в вашу пользу, так как существуют определенные технические нормы, нарушать которые нельзя.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой. Например, в Определении Верховного суда РФ от 24.11.2009г., N КАС09-547, Верховный суд указал, что «Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)».

В решении от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, Верховный суд указал, что «Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ)».

Все вышеизложенное, как я уже говорил, касается замены батарей отопления, в случае, если они отмечены в вашем техническом паспорте на квартиру, и таким образом, подпадают под понятие «переустройство».

Если же в вашем техническом паспорте на квартиру отсутствуют батареи отопления, то их замена не будет являться переустройством. Однако, не спешите радоваться — здесь тоже есть свои нюансы, и разрешение на замену батарей отопления получать все равно придется.

Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г. утвердившего Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, данные правила определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1.1. Правил, «настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности».

Согласно пункту 1.2. Правил, жилищный фонд определяется как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома и квартиры.

Согласно пункту 1.7.1. Правил, «Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения».

Согласно пунктов 5.2.5., 5.2.8 Правил, «Увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается». «При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования».

Как видите, для того, чтобы «просто» заменить в своей квартире свои батареи отопления, все равно необходимо разрешение управляющей организации. Причем, данными правилами, пунктом 3.1.1., управляющим организациям прямо предписано проводить в квартирах всех форм собственности периодические осмотры, чего, конечно на практике не происходит. «Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях».

Согласно пункту 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011г., «Потребитель не вправе: в) самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом».

Однако, игнорирование управляющими организациями своих прямых обязанностей по осмотру квартир граждан на предмет состояния инженерного оборудования (тех самых отопительных приборов), а также нормативных актов гражданами, самовольно меняющими на свое усмотрение приборы отопления в своих квартирах, вовсе не означает, что указанные правовые нормы не работают. Работают, да еще как!

Для примера, я приведу интересный судебный акт – Апелляционное Определение Новосибирского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-4199/2014г. Для тех, кто не понимает разницы между судами первой и второй (апелляционной) инстанций, скажу, что данный судебный акт по своей сути, есть образец разрешения конкретного спора для всех местных судов, и доводами, изложенными в нем, будут руководствоваться суды на местах.

Разбираемая в данном судебном акте ситуация сложилась в связи с тем, что проживающий в одной из квартир в многоквартирном доме гражданин, самовольно заменил в своей квартире батарею отопления: прибор конвекторного типа, на чугунный прибор отопления. Из-за превышения давления в системе отопления, замененная батарея, не рассчитанная на такое давление, лопнула, и вода залила нижестоящую квартиру, серьезно повредив там имущество. Пострадавшие жильцы обратились в суд с иском о компенсации ущерба к хозяину вышестоящей квартиры, который самовольно заменил батарею отопления, а также к управляющей компании, которая, по мнению истцов: «ненадлежащим образом осуществила техническое обслуживание инженерного внутридомового оборудования и подготовку его к зимнему периоду, что явилось причиной аварии и возникновения ущерба», считая их обоих виновниками произошедшего.

Возражая на иск, управляющая компания указала, что в произошедшем виновен гражданин, самовольно установивший чугунный радиатор, без внесения изменений в техническую документацию дома, предусматривающую конвекторное отопление, в которой давление не может превышать 10 кгс/см. кв.: «Причинение имущественного вреда истцу произошло по причине самовольной замены ответчиком прибора конвекторного типа на чугунный прибор отопления, а не по причине ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Управляющая компания несет ответственность за содержание только тех элементов системы отопления, которые входят в состав общего имущества. Управляющая компания не несет ответственность за вред, причиненный в результате ненадлежащего содержания имущества, принадлежащего собственникам помещений».

Возражая на иск, гражданин, самовольно заменивший в своей квартире прибор отопления, указал, что в произошедшем виновны работники управляющей организации, которые после получения телефонограммы с ОАО «НГТЭ» о работах на ЦТП-10, о том, что будут проведены гидравлические испытания, не закрыли задвижки трубопровода на входе и выходе из системы отопления дома, и в результате этого в системе произошел гидроудар, повлекший выход из строя его батареи отопления. Также, по мнению гражданина, самовольно заменившего в своей квартире прибор отопления, в произошедшем виновен производитель замененной батареи отопления – Челябинский завод, так как: «событие произошло в пределах службы изделия и очевидным является предположение о том, что причиной ущерба стал скрытый дефект, выявившийся в процессе эксплуатации».

Рассмотрев спор, суд пришел к следующим выводам:

1. Причина затопления — течь прибора отопления.

2. Управление многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией, а следовательно исходя из общих требований закона и представленной копии договора управления многоквартирным домом следует, что управляющая организация, за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и жилищные услуги надлежащего качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая организация обязана была на время проведения гидравлических испытаний перекрыть трубопроводы задвижками, которые после окончания работ, открыть. Кроме того, управляющая организация обязана была проводить регулярные осмотры квартир, на предмет обследования состояния отопительных приборов. В результате управляющая компания оказала услугу ненадлежащего качества, в связи с чем, суд определил степень ее вины в произошедшем размере 85%.

«Согласно Правил эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства от 27 сентября 2003 г. N 170, п. 3.1.1 которых установлено, что инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. В соответствии с п. 5.2.5 увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается; п. 5.2.8 при ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования».

«При этом, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта о неправильном применение пунктов 3.1.1, 5.2.5 и 5.2.8 вышеуказанных Правил, поскольку они регулируют порядок периодических осмотров отопительных приборов и др. в целом, а не только входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Как правильно указал суд первой инстанции, из общего смысла Правил следует, что инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны производить периодические осмотры жилых помещений, санитарно-технического оборудования, в том числе и отопительных приборов, давать разрешение на увеличение поверхности или количества отопительных приборов».

3. Причинение ущерба произошло ввиду разрыва отопительного прибора, который был самовольно установлен гражданином без получения соответствующего разрешения из-за бесконтрольности со стороны обслуживающей организации – Управляющей компании относительно того, какого типа санитарно-техническое оборудование, в частности отопительные приборы, установлены в квартирах жильцов обслуживаемого ими дома (вследствие невыполнения возложенных на управляющую компанию законом обязанностей).

Суд определил степень вины гражданина, самовольно заменившего в своей квартире прибор отопления, в произошедшем, в размере 15%.

«Устанавливая степень вины гражданина в причинении ущерба истцам в размере 15%, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что самовольная замена им прибора конвекторного типа на чугунный прибор отопления с допустимым давлением 0,6 МПа, является причиной того, что подача допустимого давления 10 кгс/кв. см при имеющемся типе отопления в многоквартирном доме, привело к разрыву отопительного прибора, установленного с нарушением технических условий. При этом суд исходил из того, что собственник. самовольно произвел замену прибора отопления на чугунные типа М 140, предел прочности которых, как следует из п. 16 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, давление во внутридомовой системе отопления: с чугунными радиаторами — не более 0,6 МПа.».

«Возлагая на гражданина обязанность нести ответственность за причиненный ущерб, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о неисполнении им своих обязанностей собственника несения бремени содержания жилья, надлежащим образом, установив при этом, что обогревающий элемент, разрыв которого имел место 17 ноября 2011 года, является его личным имуществом. Устанавливая прибор отопления чугунного типа вместо конвекторного, гражданин обязан был проявить должную осмотрительность и удостовериться в безопасности данного прибора при имеющейся в многоквартирном доме системе отопления».

Как видите, суд однозначно указывает на гражданина, самовольно заменившего батарею отопления как на одного из виновников причинения гражданам имущественного вреда в результате затопления квартиры. И пускай вас не обнадеживает невысокий процент его вины, определенный в данном случае судом – разбираемая ситуация достаточно специфична, и поэтому не факт, что в вашем случае причиной течи батареи отопления будут, в том числе, неквалифицированные действия сотрудников управляющей организации. Единственным виновным в затоплении соседей можете оказаться только вы, и последствия легкомысленного отношения к проблеме в виде самовольной замены батарей отопления может обойтись вам весьма дорого.